Danny Wahid: Program sejuta rumah butuh fleksibelitas regulasi

KANALSATU – Target  pembangunan rumah bersubsidi bagi MBR di masing-masing daerah nampaknya sulit tercapai secara jumlah, karena masih banyak kendala di lapangan yang dihadapi pengembang. Padahal sudah ada Inpres No.3 TH 2016 dan SE Mendagri No.668/1062/SJ tentang percepatan program tersebut.

Apa sebenarnya yang menjadi kendala, dan bagaimana solusinya agar target pembangunan sejuta rumah, khususnya program rumah bersubsidi (RST) bagi MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) bisa mencapai target, berikut wawancara dengan Wakil Ketua REI Jatim, Ir. Danny Wahid M.re.MT. Berikut petikannya:

Apa sebenarnya persoalan dasarnya?

Sebenarnya sederhana saja. Ini soal tanggungjawab pemerintah di semua tingkatan (pusat, provinsi, kabupaten/kota). Karena penyediaan rumah adalah tanggungjawab pemerintah sesuai UUD 1945. Meski sudah ada Inpres dan SE Mendagri terkait program percepatan sektor perumahan – khususnya rumah bersubsidi bagi MBR, tapi sinkronisasi kebijakan pusat-daerah masih banyak tidak nyambungnya.

Kebijakan percepatan pembangunan RST bagi MBR terkesan berjalan sporadis, terutama terkait perizinan. Serta banyak persoalan lain yang seharusnya dibantu pemerintah untuk menyelesaikan, tapi faktanya menjadi beban pengembang. Akibatnya sebagian pengembang enggan menggarap rumah bersubsidi. Jika kondisi ini dibiarkan, khawatir makin jauh api dari panggang untuk mewujudkan program sejuta rumah.

Padahal masyarakat sangat membutuhkan rumah. Harusnya pemda juga butuh mewujudkan keinginan (masyarakat) tersebut, dengan mengajak dialog pengembang. Memetakan persoalan dan mencarikan solusinya. Jadi pemda yang seharusnya datang ke pengembang untuk rumah warganya. Bukan sebaliknya. Selama ini seolah pengembang ditempatkan pada posisi paling butuh. Ini salah besar. Di sini pangkal dispute itu berawal.

Selain soal perizinan, apalagi yang menghambat ?

Nampaknya kebijakan/program sejuta rumah, khususnya rumah bersubsidi perlu diperkuat lagi ditingkat pelaksanaan. Ada beberapa poin penting yang perlu diubah kebijakannya agar masyarakat lebih ringan dalam membeli rumah. Misalnya soal dukungan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) yang alokasinya sebesar Rp6 juta per unit. Jika alokasi dana PSU ini dialihkan kepada user MBR, tentu daya belinya akan lebih tinggi.

Selama ini pengelolaan dana bantuan PSU diserahkan sepenuhnya kepada developer melalui pemda, sehingga harga rumah bersubsidi tidak berkurang – kecuali user hanya mendapat fasilitas bantuan uang muka (BUM) sebesar Rp4 juta dan fasilitas pembiayaan FLPP. Misalnya di Jatim harga RST dipatok Rp123 juta dengan kenaikan 5% per tahun. Maka user hanya mendapat BUM dan subsidi bunga KPR FLPP.

Andai bantuan PSU itu dialihkan ke user dan melekat seperti BUM, maka daya beli masyarakat akan lebih tinggi dengan tidak mengurangi patokan harga. Artinya user bisa mendapatkan BUM dan PSU yang totalnya jadi Rp10 juta. Tinggal bagaimana negosiasi (kesepakatan) user dengan pengembang untuk penyelenggaraan PSU yang dananya sudah berada di kantong user.

Selain itu, selama ini data tentang distribusi dana PSU sering tidak sinkron. Sehingga ke depan, stake-holder rumah bersubsidi, termasuk REI sebagai asosiasi pengembang perlu menyelenggarakan data online secara update tentang alokasi PSU yang terkoneksi dengan Kementerian PU PERA dan bisa diakses kapan saja oleh pengembang.

Selama ini dana alokasi PSU dari pusat terus berkurang. Kami tidak tahu, apakah dananya memang tidak ada, atau distribusinya yang  tidak sinkron.

Apakah patokan harga RST menguntuntungkan?

Jujur saja harga patokan RST per-wilayah provinsi itu sudah menguntungkan, tapi sangat tipis. Sehingga jika biaya operasional pengembang meningkat – terutama untuk hal-hal yang tidak termasuk hitungan, maka ini menjadi riskan.

Maka itu Pemda harus betul-betul memahami apa saja kendala yang dihadapi pengembang, termasuk kemungkinan munculnya biaya tambahan untuk perizinan, lamanya waktu perizinan yang berkonsekwensi biaya, dan soal-soal lainnya.

Selain itu, Pemda harus menjamin iklim investasi yang kondusif khususnya untuk pembangunan rumah bersubsidi. Karena banyak kasus di lapangan dimana pengembang sudah mengantongi izin lengkap, tapi sebagian masyarakat sekitar lokasi menolak. Bahkan menghalangi jalannya kendaraan proyek. Bahkan tidak jarang adanya demo/unjukrasa. Semua itu, sedikit-banyak, akan berkonsekwensi kepada biaya.

Sementara pengembang tidak mungkin membebankan biaya-biaya tidak rasional itu kepada user, karena setiap ada selisih kenaikan dari harga yang dipatok – maka akan dikenakan PPN secara keseluruhan dari nilai pembelian rumah. Seribu rupiah saja lebih dari Rp123 juta (harga di Jatim) maka akan dikenakan PPN secara keseluruhan. Bukan dari selisih yang seribu rupiah yang dikenakan PPN. Padahal yang Rp123 juta kan bebas PPN. Tapi kalau menjadi Rp123.001.000 maka keseluruhan nilai itu akan dikenakan PPN

Di sinilah pentingnya ketepatan kebijakan. Harusnya jika ada tambahan biaya sehingga menimbulkan harga rumah di atas patokan, maka yang dikenakan PPN adalah nilai selisihnya. Bukan keseluruhan nilainya. Pengembang juga tidak mau membebani user. Jika kebijakan itu bisa fleksibel, maka percepatan pembangunan perumahan akan terwujud. Angka backlog bisa berkurang.

Kebijakan apalagi yang diperlukan ?

Bagi rumah bersubsidi, regulasi perbankan harusnya lebih fleksibel. Khususnya bagi user non-slip gaji (sektor informal). Karena tidak semua sektor informal bisa dipastikan pendapatan bulanannya, tapi dalam hitungan tahun justru melebihi target bulanannya. Nah user yang semacam ini jumlahnya sangat banyak dan berpotensi membeli rumah.

Persoalannya, jika pembayaran KPR tertunda hingga lebih 90 hari, maka ketentuannya disamakan dengan kategori kredit macet. Bank-nya jadi repot. Harusnya perlakukan ketentuan kolektibilitas kredit rumah bersubsidi tidak disamakan dengan KPR komersial. Karena segmentasi pasarnya berbeda.

Harusnya ada perlakuan khusus terkait ketentuan kolektibilitasnya, sehingga bank bisa lebih agresif dalam membantu program sejuta rumah. Sebab bank akan takut ekspansif ke sektor informal untuk kredit perumahan jika ketentuan dari OJK perlakuannya sama dengan kredit komersiil. Ini yang harus dicarikan solusinya.

Selain itu, banyak juga usulan dari masyarakat, seandainya fasilitas subsidi FLPP bisa dipakai untuk pembelian rumah di atas patokan harga pemerintah, maka minat memanfaatkan FLPP akan sangat besar. Yang penting harga teratasnya dibatasi. Ini juga soal fleksibelitas regulasi. Misalnya hak beli melalui FLPP yang Rp123 juta bisa dipakai untuk membeli rumah maksimal Rp200 juta, maka masyarakat akan sangat senang.

Begitu juga pengenaan PPN-nya. Misalnya harga rumah yang ditawarkan Rp160 juta, maka yang dikenakan PPN dan Pph adalah selisihnya yang Rp37 juta (yakni Rp160 juta – Rp123 juta= Rp37 juta). Bukan keseluruhannya yang Rp160 juta. Fleksibelitas regulasi sangat dibutuhkan untuk mencapai sejuta rumah atau lebih, sepanjang dimanfaatkan secara benar.

Intinya, bagaimana caranya agar masyarakat bisa memperoleh fasilitas FLPP secara fkeksibel. Jika perlu jangka waktu KPR-nya diperpanjang dan bunganya bisa ditekan lebih kecil lagi. Ini membutuhkan goodwill dari pemerintah dan kebijakan khusus dari otoritas perbankan, karena hanya lewat bank KPR bisa diperoleh.

Terlepas dari semua itu, diperlukan kesungguhan dari masing-masing pihak untuk mewujudkan sektor perumahan bagi seluruh masyarakat. Selain pengadaan rumah itu membantu pemerintah sesuai UUD 1945, juga bisa membantu Pemda dalam meningkatkan NJOP dan membantu negara dalam hal jumlah NPWP – karena MBR sektor informal begitu memanfaatkan FLPP harus punya NPWP.(ks-2)

 

Komentar