Problem Pembiayaan Sektor Perumahan

Oleh: Lutfil Hakim (praktisi media)

Problem pembiayaan masih menjadi salah satu penghambat bagi proses percepatan pembangunan perumahan – sehingga angka backlog kian sulit direm. Sumber pembiayaan sektor perumahan sebagian besar masih mengandalkan perbankan, sebagian kecil lainnya dilakukan oleh perusahaan pembiayaan (multifinance).

Sementara kebijakan pemerintah terkait pembiayaan perumahan, khususnya untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) diberikan bantuan berupa subsidi – namun nilainya tidak besar melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) – yang dilekatkan kepada KPR bank - sehingga aoutput-nya menjadi suku bunga KPR murah yakni 7,25%.

Di sisi lain daya beli mayoritas masyarakat masih sangat rendah dan kelompok masyarakat ini levelnya berada di bawah MBR, sehingga tidak terjangkau oleh kebijakan pemerintah pada aspek pembiayaan pembelian rumah (FLPP) karena masih melekat pada KPR. Jumlah MBR jauh lebih sedikit dibanding masyarakat kelas di bawah MBR. Sehingga wajar jika penyerapan FLPP selalu tidak optimal, dan proyeksi pembangunan perumahan selalu tidak mencapai target.

Ini bukan karena pelaksanaan FLPP yang salah, tapi karena sebagaian besar masyarakat sebenarnya belum mampu menjangkau FLPP. Mayoritas masyarakat masih jauh dari persyaratan bank. Tidak tercapainya target pembangunan perumahan bukan karena kebijakannya yang salah, tapi sangat mungkin karena targetnya yang ketinggian. 

Realisasi penyaluran KPR FLPP September 2013 baru mencapai Rp3,163 triliun untuk 62.076 unit rumah. Padahal anggaran yang tersedia Rp6,97 triliun untuk 121.000 rumah. Sampai pertengahan Desember 2013 - FLPP hanya terserap 72%. Tahun ini, 2014, alokasi untuk FLPP hanya Rp4,5 triliun, sementara target pembangunan rumah yang diinginkan setara dengan FLPP Rp9,5 triliun. 
Dana FLPP pada 2014 makin kecil, jauh lebih kecil dari targetnya. Pada posisi yang tidak seimbang seperti ini, pemerintah justru mengambil kebijakan ekstrim yakni mencabut pemberlakuan FLPP bagi rumah tapak dan mengalihkan fasilitas itu ke pembelian rumah susun (rusun). Kebijakan ini tertuang pada Permenpera No. 3 TH 2014 yang akan diberlakukan per 1 April 2015. 

Pada posisi sebagian masyarakat bawah di daerah mulai naik mendekati level MBR, dan mulai merencanakan membeli rumah tapak, tapi akses ke FLPP justru diputus. Mereka tidak bisa memanfaatkan FLPP karena di daerahnya tidak ada pembangunan rumah susun. Sedangkan MBR di perkotaan – yang nantinya akan mendapatkan FLPP untuk membeli rumah susun, tetap tidak mampu menjangkau harga rusun yang jauh lebih mahal dari rumah tapak. Selain belum terbiasa tinggal di rumah susun, sehingga banyak bangunan rusun yang tidak terserap pasar.

Dari sini kelihatan bahwa sektor perumahan bakal makin kabur arahnya. Masyarakat paling bawah (di bawah kelas MBR) yang jumlahnya besar belum mampu menjangkau FLPP untuk rumah tapak. Level masyarakat di atasnya yang sudah mulai merencanakan membeli rumah tapak tahun depan – tapi akses FLPP sudah dihapus dialihkan ke rusun – tapi tidak ada rusun di daerahnya. Sedangkan MBR di perkotaan tetap tidak bisa menjangkau FLPP karena harga rusun jauh lebih mahal dari rumah tapak. Dari gambaran ini jelas jumlah backlog perumahan bakal kian tinggi.

Konsep pembiayaan perumahan di sejumlah negara berkembang, banyak menggunakan pola tabungan perumahan melalui skema sharing antar pihak. Misalnya pada dunia industri, pihak pemberi kerja umumnya menyediakan hingga 50% pembelian rumah pekerjanya. Begitu juga rumah untuk militer dan pegawai pemerintahan, di Singapura misalnya, pemerintah menyiapkan hingga 50% pembiayaan pembelian rumahnya.  Artinya dalam  tabungan perumahan, ada sharing antara pemberi kerja dan pekerja. 

Sedangkan di Indonesia, pegawai negeri sipil (PNS) punya Bapertarum, tapi pada skema ini pemerintah tidak menyediakan sebagian dana pembelian rumahnya, tapi PNS sendiri yang menyediakan melalui potongan gaji setiap bulannya.

Seharusnya pemerintah mengalokasikan dana dalam jumlah besar untuk sharing modal keperluan pembelian perumahan rakyat. Selain amanat UU 1945 telah membebankan tugas sektor itu kepada pemerintah, sektor perumahan juga bisa menjadi stimulir bagi berkembangnya ekonomi baru. 
Kebijakan di sektor perumahan ke depan harusnya bukan sekedar menyediakan FLPP, tapi lebih dari itu perlu ada kebijakan perumahan rakyat dengan menyediakan (sharing) uang muka dan melonggarkan persyaratan KPR perbankan. Sebab, sebagian MBR yang berasal dari kalangan sektor informal, hanya kesulitan di uang muka dan persyaratan KPR bank. 

•    TURUNKAN UANG MUKA

Menyediakan hunian layak untuk rakyat adalah kewajiban negara. Setidak-tidaknya membantu uang muka, atau meringankan pembayaran uang muka, serta melonggarkan persyaratan bank, perlu segera dilakukan oleh pemerintah. Instrumen FLPP boleh saja dihapuskan, tapi dialihkan untuk sharing uang muka. Kemudian perlu ada kelonggaran persyaratan bank.

Jika dua hal itu bisa dilaksanakan maka target pembagunan rumah bakal selalu tercapai. Angka backlog bisa berkurang. Masih banyak jumlah MBR yang belum bankable, meski sejatinya mampu mengangsur cicilan rumah. Mereka hanya butuh bantuan uang muka, atau uang muka maksimal 10%, serta persyaratan bank dipermudah. Jika pola ini diwujudkan, maka pembangunan perumahan nasional akan berjalan seiring dengan laju pertumbuhan penduduk dan generasi rumah tangga baru.

Contoh masyarakat yang membutuhkan bantuan uang muka dan kelonggaran syarat bank itu seperti terjadi pada Mamad, seorang tukang sayur keliling. Mamad (27 th) sering mengeluh. Kenapa? Karena sejak empat tahun silam berumah-tangga, belum juga memiliki rumah sendiri. Dia masih kontrak Rp8,4 juta per tahun (Rp700 ribu per bulan/Rp24 ribu per hari). Mamad tidak pernah terlambat membayar kontrakan.

Mamad sangat menginginkan punya rumah sendiri. Sebab kalau kontrak, uang hilang tapi tetap tidak punya rumah. Tapi Mamad tidak mungkin membeli rumah secara tunai (cash) – karena penghasilannya rata-rata hanya Rp300 ribu per hari. Sementara harga Rumah Sederhana Tapak (RsT) di kisaran Rp100 juta. Butuh waktu lama untuk membeli tunai. 

Sementara untuk membeli rumah secara kredit tidak memungkinkan, karena Mamad bukan pegawai negeri sipil (PNS) yang bisa dijamin oleh Bapertarum dalam mengajukan KPR ke bank. Mamad bukan pegawai kantoran yang bisa meminjam uang muka pembelian rumah ke Jamsostek dan dijamin kantornya untuk maju ke bank.

Mamad hanya tukang sayur, tak punya slip gaji, dan tak punya penjamin untuk mengajukan KPR ke bank. Mamad tak memenuhi syarat bank. Tapi Mamad sangat yakin mampu mengangsur cicilan rumah hingga Rp2,5 juta per bulan – tanpa FLPP, andai perbankan memberinya kesempatan. Mamad cuman butuh uang muka 10% dari harga rumah. Pembelian dan cicilan sesuai mekanisme pasar. Tanpa ada subsidi bunga. 

Sebagai orang kecil, Mamad juga tak sempat terlintas untuk menipu bank dengan cara tidak membayar cicilan - seperti pengusaha besar yang kerap dikeluhkan bank. Mamad siap disita rumahnya jika terlambat hingga enam bulan tak membayar cicilan ke bank. Lagi pula, jika rumahnya terpaksa disita, pihak bank tidak rugi. Bahkan untung, karena nilai rumah akan terus naik.

Lantas, apalagi yang dikhawatirkan dari seorang Mamad yang selalu memimpikan punya rumah sendiri. Tidak membebani APBN untuk subsidi bunga. Hanya butuh nilai uang muka diturunkan menjadi 10%. Pengembang juga tidak perlu repot lapor ke PPATK dari penjualan rumah MBR sekelas Mamad. Penjual sayur ini (Mamad) juga tak butuh tinggal di komplek hunian 1:2:3, karena bertetangga dengan orang kaya justru membuatnya tak nyaman. 

Mamad hanya salah satu contoh dari jutaan pekerja sektor informal yang banyak tinggal di rumah petak sewa, kumuh, yang tidak menjanjikan harapan kepada anak-anaknya untuk tumbuh menjadi generasi sehat, cerdas, bermasa-depan.

Jika saja perbankan longgar dalam persyaratan KPR dan uang muka, pasti Mamad akan punya rumah sendiri - di perumahan yang tidak lagi kumuh. Rumah baru di lingkungan yang sehat, yang memberikan harapan baik bagi masa depan anak-anaknya. 

Mamad hanya ingin membeli rumah dengan cara mencicil, yang cara membelinya sama mudahnya saat dulu membeli sepeda motor. Cukup foto kopi KTP, bayar uang muka murah, dan bayar cicilan hingga lunas.

Jika saja perbankan memberi kesempatan kepada 100.000 orang seperti Mamad, maka bank hanya butuh lending kredit Rp10 triliun. Nilai itu sangat kecil jika dibandingkan dana idle di perbankan. Bahkan sangat kecil jika dibandingkan dana idle milik pemda se-Indonesia di bank umum dan BPR  sampai September 2013 mencapai Rp214,363 triliun. 

Jika skema model Mamad itu terwujud, maka 100.000 orang seperti Mamad bisa punya rumah sendiri, di lingkungan yang nyaman dan sehat. Jika masing-masing punya dua anak, maka ada 200.000 anak hidupnya lebih menjanjikan. Ini sama dengan investasi SDM bangsa yang lebih baik. Juga membantu menekan angka backlog perumahan. Industri komponen bangunan rumah pun ikut tergerak. Belum lagi multiplier effect-nya. Sehingga pemerintah tidak perlu berat lagi memikirkan sektor perumahan.

Perbankan juga terbantu. Setidaknya kreditnya terserap Rp10 triliun untuk 100.000 unit rumah (Rp20 triliun untuk 200.000 unit). Kredit ini sangat aman, karena ber-agunan rumah. Skema ini sebenarnya hanya butuh keberanian bank untuk longgar menerapkan KPR dan uang muka.
Maka itu, Presiden terpilih ke depan harus memikirkan masalah ini secara sungguh-sungguh. Karena masih terdapat jutaan warga negara yang tinggal di permukiman kumuh dan tidak sehat. Jika presiden bisa mewujudkan konsep (pola Mamad) tersebut, maka itu sama halnya dengan mewujudkan kesejahteraan rakyat.*

 

Komentar